Ngân hàng vào cuộc bảo lãnh dự án bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015. Theo quy định tại điều 56 của bộ luật này, chủ đầu tư bất động sản phải có ngân hàng bảo lãnh nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, một loạt ngân hàng đã đi trước quy định khi ký kết hợp đồng bảo lãnh cho những dự án bất động sản có tính khả thi.
Ngân hàng vào cuộc bảo lãnh dự án bất động sản
Ngân hàng vào cuộc bảo lãnh dự án bất động sản

Đi trước quy định

Nhiều ngân hàng thương mại đã ký kết hợp đồng bảo lãnh cho nhiều dự án bất động sản. Theo đó, các ngân hàng sẽ tài trợ vốn cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, đồng thời quản lý dòng tiền thanh toán của khách hàng. Ngay sau khi ký hết hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi của toàn bộ người mua.
Trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ giao nhà, phía ngân hàng sẽ hoàn lại tiền người mua đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với thời gian chậm trễ nếu có. Việc ký kết hợp tác bảo lãnh dự án giữa ngân hàng và chủ đầu tư nhằm giúp người dân có điều kiện vay mua nhà ở khi ngân hàng đẩy mạnh vốn cho vay, chủ đầu tư sớm ra hàng và ngân hàng tăng trưởng dư nợ tín dụng.
Quy định bảo lãnh cho người mua nhà trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 nhằm bảo vệ người mua, buộc các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải là đơn vị chuyên nghiệp, có năng lực tài chính tốt, dự án tốt và có tính thanh khoản cao. Điều này cũng tạo niềm tin cho người mua nhà vào dự án, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững, phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế.
Đến thời điểm này, dù chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể về việc bảo lãnh trong bán- cho thuê nhà ở được hình thành trong tương lai theo Luật kinh doanh bất động sản, nhưng nhiều ngân hàng và chủ đầu tư dự án bất động sản đã nhanh chân đi trước quy định.
Ở khía cạnh khác, việc các ngân hàng và chủ đầu tư doanh nghiệp bất động sản kết hợp với nhau, ký kết hợp đồng bảo lãnh được nhiều người cho là cách để đánh bóng dự án, giúp chủ đầu tư dễ bán hàng, ngân hàng dễ tăng trưởng tín dụng. Thêm nữa là các ngân hàng cũng chỉ bảo lãnh cho những dự án mà ngân hàng đã cho vay trước đó để nuôi con nợ, thu hồi nợ.
Xung quanh nhận định đó về sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Chúng ta cần có sự nhìn nhận thấu đáo và phân tích thị trường một cách cụ thể. Trong giai đoạn thị trường còn khó khăn, các ngân hàng thương mại rất cẩn trọng trong việc lựa chọn khách hàng hợp tác. Đồng thời, các ngân hàng không nhận bảo lãnh những dự án đã được thế chấp tại các ngân hàng thương mại khác. Thêm nữa là, khi chấp nhận bảo lãnh, phía ngân hàng ràng buộc với người mua qua các điều khoản, trực tiếp chịu trách nhiệm với người mua nên họ không thể chọn những chủ đầu tư không đủ năng lực.

Phí bảo lãnh?

Quy định về bảo lãnh các dự án bất động sản rất có thể làm phát sinh thêm chi phí mới trong việc bán ra sản phẩm căn hộ. Quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người mua phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Giả sử, dự án có 100 căn hộ, giá 1 tỷ đồng một căn, tổng giá trị của dự án sẽ là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao nhà sau 2 năm.
Theo điều 56, Luật kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt tại ngân hàng để được phát hành chứng thư bảo lãnh. Nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế.
Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2% (tương đương 2 tỷ đồng). Chi phí này, chắc chắn là các chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ mà người tiêu dùng phải trải khi mua nhà, song trong các hợp đồng bảo lãnh hiện nay không hề nhắc tới phí bảo lãnh.
Trong khi đó, theo các quy định hiện hành thì ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án sẽ tự thỏa thuận về mức phí bảo lãnh, dựa theo các nguyên tắc của thị trường và tùy thuộc vào mức độ rủi ro, cũng như tính khả thi của dự án, đồng thời phụ thuộc vào uy tín và xếp hạng tín nhiệm của chính phủ đầu tư. Vì thế, theo các chuyên gia, không thể có chuyện dự án khác nhau về mức độ rủi ro lại được cào bằng về mức phí bảo lãnh.
Việc bảo lãnh khác với việc cho vay, nên đầu ra không đóng vai trò quyết định trong việc ngân hàng bảo lãnh dự án. Ngân hàng chỉ chịu trách nhiệm về việc bảo lãnh của mình khi chủ đầu tư không giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ đã cam kết. Theo một số chuyên gia tài chính, nên chăng, các cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét xây dựng khung biểu phí, hoặc mức phí trần phí bảo lãnh để doanh nghiệp bất động sản chủ động xây dựng phương án kinh doanh và cân đối tài chính cho dự án trước khi đưa ra thị trường.
Một lãnh đạo cấp cao trong ngành ngân hàng cũng cho rằng, quy định bảo lãnh với việc bán- cho thuê nhà hình thành trong tương lai sẽ có tác động tích cực lên thị trường bất động sản. Thế nhưng, theo vị lãnh đạo này, các cơ quan hữu quan cần nhanh chóng ban hành hướng dẫn cự thể và điều chỉnh, cân nhắc phí, giảm một số khoản để phù hợp hơn với thực tế thị trường.

Nhà vuông

Nhà vuông cảm ơn các bạn đã theo dõi bài đăng!
Mọi vấn đề cần tư vấn, đóng góp ý kiến, xin gọi số 0936 80 12 16
    Comment
    Comment

0 nhận xét :

Đăng nhận xét