Một số vướng mắc, thuận lợi của luật kinh doanh bất động sản

Từ ngày 01/07/2015, Luật kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Từ đó đến nay, bên cạnh những thay đổi tích cực do Luật mang lại, vẫn có những thách thức đã được nhận ra vì một số quy định chưa được rõ ràng và còn có sự phân biệt đối xử.

Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có bình đẳng?

Hoạt động kinh doanh bất động sản đang có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Có thể ví dụ, đối với bất động sản hình thành trong tương lai, Luật kinh doanh bất động sản cho phép 100% vốn trong nước được quyền thu tối đa 70% giá trị bất động sản khi chưa bàn giao nhà. Trong khi đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thu tối đa 50% giá trị bất động sản.
Mặt khác, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể có hai lựa chọn để kinh doanh bất động sản. Một là, đầu tư xây dựng nhà hoặc công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê hoặc giao để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, tùy từng trường hợp. Hai là, thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này không được phép mua nhà, công trình xây dựng để kinh doanh, mà chỉ có thể mua làm văn phòng hoặc cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Vốn pháp định

Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản cũ, vốn pháp định kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Từ ngày 01/07/2015, theo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, vốn pháp định tối thiểu phải là 20 tỷ đồng. Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ kinh doanh môi giới bất động sản độc lập không cần đáp ứng mức vốn này.
Với việc đòi hỏi mức vốn pháp định đối với kinh doanh bất động sản, chỉ có các nhà đầu tư có khả năng tài chính mạnh mới được tham gia thị trường kinh doanh bất động sản. Điều này đã sàng lọc đi rất nhiều các chủ đầu tư yếu kém, không có uy tín, năng lực, giúp thị trường tăng tính minh bạch.

Điều kiện huy động vốn đối với dự án nhà ở

Theo Luật kinh doanh bất động sản cũ, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng góp vốn khi dự án nhà ở được phê duyệt, công trình đã khởi công xây dựng và chủ đầu tư đã thông báo cho Sở Xây dựng. Người góp vốn được quyền nhận sản phẩm là nhà.
Luật kinh doanh bất động sản hiện tại không quy định rõ điều kiện để nhà đầu tư được huy động vốn. Thay vào đó, Luật yêu cầu chủ đầu tư chỉ được kinh doanh nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai sau khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.
Dự thảo nghị định hướng dẫn Luật nhà ở đã cố gắng khắc phục bằng cách cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn sau khi dự án đầu tư nhà ở được duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới xây dựng của dự án và đã có thông báo đủ điều kiện được phép huy động vốn của Sở Xây dựng. Tuy nhiên, dự thảo lại quy định người góp vốn không được nhận nhà ở từ việc góp vốn này.
Rõ ràng, một mặt, dự thảo thoáng hơn Luật kinh doanh bất động sản cũ, chủ đầu tư có thể huy động vốn ngay khi mặt bằng dự án đã được giải phóng. Nhưng mặt khác, dự thảo lại trói và gây khó cho chủ đầu tư và thị trường khi hạn chế việc huy động vốn, cũng như đối tượng tham gia góp vốn.

Ngân hàng bảo lãnh dự án bất động sản

Từ khi Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực chính thức, các chủ đầu tư phải có được sự bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, Luật vẫn chưa quy định rõ giá trị bảo lãnh. Và thị trường vẫn đang ngóng chờ thông tư thi hành luật.
Luật Kinh doanh bất động sản quy định rằng, việc bảo lãnh sẽ kết thúc khi nhà được bàn giao cho khách. Mặt khác, theo thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng, cam kết bảo lãnh phải có hiệu lực đến ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà. Hiện tại, cả chủ đầu tư và các ngân hàng đều rất lúng túng vì yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng đang không rõ ràng và chồng chéo.

Dịch vụ định giá bất động sản

Cũng từ ngày 01/07/2015, khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản, doanh nghiệp cũng phải đáp ứng điều kiện của Luật giá thay vì Luật kinh doanh bất động sản như trước đây. Điều kiện theo Luật Giá rát khác và gắt gao hơn Luật Kinh doanh bất động sản.
Luật kinh doanh bất động sản có quy định thời gian chuyển tiếp đối với định giá viên, nhưng lại không đề cập các doanh nghiệp đã có chức năng định giá bất động sản trước ngày Luật có hiệu lực. Nên chăng, cơ quan chức năng cho phép các doanh nghiệp này có thời gian để chuẩn bị và đáp ứng các điều kiện theo Luật Giá
Cần lưu ý rằng, theo Luật Giá, doanh nghiệp có trên 35% vốn đầu tư của các cổ đông, thành viên góp vốn là "công ty" (bao gồm trong nước và nước ngoài) sẽ không được cung cấp dịch vụ định giá. Quy định này đang làm điêu đứng các doanh nghiệp đang kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản tại Việt Nam. Rõ ràng, Luật kinh doanh bất động sản đang thổi làn gió mới vào thị trường bất động sản, nhưng cũng chất chứa những điểm mờ, tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư, làm giảm nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt nam.

Nhà vuông

Nhà vuông cảm ơn các bạn đã theo dõi bài đăng!
Mọi vấn đề cần tư vấn, đóng góp ý kiến, xin gọi số 0936 80 12 16
    Comment
    Comment

0 nhận xét :

Đăng nhận xét